Co musí obsahovat nájemní smlouva

zdroj obrázku: freepik.com

Smlouva na pronájem bytu je dokument, který určuje pravidla hry mezi pronajímatelem (tedy majitelem nemovitosti) a nájemcem (to je ten, kdo si nemovitost pronajímá). Samozřejmě musí dodržovat české zákony, především občanský zákoník, ale jinak je jen na smluvních partnerech, na čem se domluví.

Zákon ale stojí vždy nad dohodou smluvních stran, tj. podmínky odporující zákonu se považují za neplatné, i když jsou sepsané ve smlouvě a potvrzené podpisy smluvních stran,  proto je důležité “nejít proti němu”. Nejbezpečnější cestou je pronajmout byt přes realitní kancelář nebo si najmout právníka.

Tip: Vyberte si svého realitního makléře CHIRŠ

Je dobré také vědět, že zákon vnímá pronajímatele jako podnikatele, tudíž silnou stranou  a  stojí většinou na straně nájemce. Proto doporučujeme majitelům – pronajímatelům věnovat přípravě nájemní smlouvy patřičnou pozornost.

Co tedy smlouva k pronájmu bytu musí obsahovat?

Identifikační údaje smluvních stran. Základem je jméno, bydliště a datum narození, vhodné je i uvedení telefonního čísla a e-mailu.

Popis nemovitosti do co největších detailů: kde se nachází (včetně např. čísla bytu), rozlohy, dispozice a stavu.

Další součásti nemovitosti, např. sklep, parkovacího stání, předzahrádky a to včetně popisu i způsobu, jak se o tyto části má nájemce starat.

Doba platnosti smlouvy, může být na dobu určitou. Pak je potřeba uvést začátek a konec nájmu, zde se můžete domluvit na možnosti prodloužení na další určité období. Nebo na dobu neurčitou – tuto variantu však nedoporučujeme.

Cena nájmu a výše poplatků. Tento bod je potřeba opravdu dobře promyslet, protože v sobě ukrývá celou řadu možných proměnných:

• • jaká je pevná výše nájemného a kdy a kam bude nájemcem hrazena
  • jakým způsobem bude nájemce hradit využité služby, např. platby za elektřinu, plyn a vodu: nejčastějším způsobem je hrazení formou záloh na náklady a jejich roční vyúčtování. Pak je vhodné sepsat jako přílohu smlouvy i tzv. evidenční list s rozpisem jednotlivých záloh. Možností je i to, že si nájemce převede všechny tyto služby na sebe a bude je hradit přímo jejich poskytovatelům. Pozor na poplatek do fondu oprav, který by měl být vyňat ze zálohové částky uvedené v evidenčním listu.
  • kdo bude hradit a realizovat případné opravy nemovitosti a do jaké výše. Pozor, na toto myslí i zákon, který výslovně říká, že pronajímatel je povinen udržovat po celou dobu trvání nájmu nemovitost ve stavu umožňujícím její užívání, nájemci zase ukládá starat se o ni tak, aby ji zbytečně neničil.
  • Kauce je běžným nástrojem, jak si pojistit, že nájemník “neuteče” bez zaplacení posledního nájmu nebo škod způsobených na majetku. Její obvyklá výše je jeden měsíční nájem, ale může být až do výše 3 měsíčních nájmů. Ve smlouvě by mělo být uvedeno, na co ji případně může pronajímatel využít a za jakých podmínek bude nájemci vrácena

Podmínky ukončení smlouvy. Minimální výpovědní lhůtu udává zákon 3 měsíce (počíná běžet prvním dnem následujícího měsíce po obdržení výpovědi) nebo v zákonem přesně definovaných důvodů. Co se týče výpovědí ze strany pronajímatele, stojí zákon na straně nájemce a je možné jen v případě opravdu hrubého porušení smlouvy (a i pak musí dostat lidově řečeno šanci svůj prohřešek napravit). V odstavci o ukončení smlouvy by měly figurovat i body týkající se předání bytu a stavu, ve kterém jej má nájemce předat.

K nájemní a podnájemní smlouvě doporučujeme sepsat i předávací protokol, ve kterém bude uvedený aktuální stav nemovitosti, inventář včetně popisu a hodnoty, případně fotodokumentace.

Tip: Zjistěte, zda někdo z naší databáze poptávajících nehledá byt podobný tomu Vašemu.

Nejčastější dotazy týkající smlouvy o pronájmu bytu v osobním vlastnictví

• Může se nájemce přihlásit v pronajímané nemovitosti k trvalému pobytu?

Ano. Dokonce k tomu ani nepotřebuje souhlas pronajímatele.

• Může nájemce v pronajímané nemovitosti podnikat?

Ano, ale… Je důležité, jakou podnikatelskou činnost chce provozovat. V posledních letech je stále víc OSVČ, které vykonávají kancelářskou nehlučnou činnost. Pokud tedy nepotřebuje nájemce provozovnu, může jako místo výkonu své podnikatelské činnosti nahlásit místo trvalého bydliště v pronajímané nemovitosti.

Doporučujeme sjednat v nájemní smlouvě oznamovací povinnost nájemce a v souladu s tím upravit právo pronajímatele v podmínkách nájmu.

• Je možné přihlášení dalších osob?

Přihlášení osob blízkých k trvalému bydlišti je možné bez souhlasu pronajímatele. Ten by ale měl vždy vědět, kolik osob v nemovitosti bydlí, aby byly adekvátně jejich počtu nastaveny např. zálohy za služby a energie.

• Je možné provádět změny v nemovitosti?

Toto je tenký led a otázka má dvě roviny.

Pokud byste se chtěli pustit do rekonstrukce nebo třeba výměny kuchyňské linky, jde o větší zásah, o kterém musí pronajímatel vědět s předstihem a odsouhlasit ho.

Je nutné počítat s tím, že ze zákona je nájemce povinen na konci nájmu odevzdat nemovitost pronajímateli ve stavu, jak byla předána na začátku a majitelem neodsouhlasené investice se nájemci nemusí vrátit.

Co se týče běžných oprav vzniklých na základě užívání bytu, zde nastupuje zákon, který určuje relativně detailně, která strana a do jaké výše co hradí. V tomto případě bychom doporučovali do nájemní smlouvy uvést co nejpodrobnější specifikaci toho, co si která ze stran může dovolit a kdo případné náklady hradí.

Přemýšlíte o pronájmu nebo prodeji Vaší nemovitosti? Kontaktujte nás, obratem se Vám ozveme a domluvíme nezávaznou schůzku.